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增值税时代房地产企业税收风险管控与操作实务专题
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课程目标:

会计视角看合同

票开具与增值税纳税时点

车位、装修、成本分摊精讲

专家现场预留时间与学员互动答疑,解答学员疑难涉税问题


培训对象:

各房地产企业领导,项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、

财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。


培训时间:

2天


课程大纲:

一节:营改增前后税收风险差异分析

一.收入

1.销售精装房、买一送一税收风险分析

2.以老带新、零首付税收风险分析

3.不同代理销售模式税收风险分析(买断、溢价分成、超价提成等)

4.还本销售、产权式酒店销售模式税收风险分析

5.准确理解“价外费用”(违约金),实现无风险

6.土地差额计算增值税收入金额确认

7.**广德发案件解读销售价格偏低


二.成本

1.招拍挂取得土地增值税的扣除

2.股权收购名义取得土地各税种风险分析

3.拆迁补偿费做帐凭证、差额计税分析

4.以房换地(以地换房)计征流转税风险

5.代建道路、配建经适房等土地成本的确认

6.投资方式拿地增值税处理及风险分析

7.不同形式土地返还款税收风险分析

8.集团拿地、成员企业开发土地成本确认


三.费用、税金

1.成本差如何会计处理,风险如何把控

2.项目部直接发生费用(招待费、会议费、车辆费、差旅费、社保、物业等)

税收风险分析

3.不同融资方式资金成本确认的风险(金融机构融资、非金融机构融资、转贷、

委托贷钱、明股实债等)

4.印花税计税依据以及归集科目的风险

5.城镇土地使用税起止时点以及计算

6.注册地与项目地不同引发城建税差异分析

7.城建税在损益表列式方式不同对其他税种的影响

8.营改增接口企业所得税的计算方法调整深度分析

9.旧房界定标准不同对增值税和土地增值税的影响

10.土地增值税预缴计税依据的改变是否方便了纳税人

11.营改增对土地增值税清算影响深度分析


第二节:营改增后会计核算暨风险管控

1.营改增后房企会计核算科目变化

2.增值税在会计报表的列式

3.增值税纳税义务发生时点和收入确认时点差异分析

4.房企增值税特殊(全程)会计处理解读

5.“项目”核算标准不同对增值税和土地增值税的影响

6.如何准确计算不得抵扣进项

7.预缴增值税抵扣应交增值税方法解析

8.拆迁还建方式会计处理不同引发税收风险的不同(**新老项目、全流程的

会计核算,解析增值税、企业所得税、土地增值税的营改增前后变化,票

开具等问题)


第三节:会计视角看合同

1.合同决定税收观点解读

2.清包工合同签署要点分析

3.甲供工程合同签署要点分析

4.水电费抵顶工程款风险掌控

5.挂合同“三流不一致” 风险分析

6.六种合作建房方式不同导致税收风险不同

7.以租代建方式合作开发合同税收风险分析

8.售后回租合同如何有效减轻税负

9.如何辨识“自产货物”,签署合同应该注意事项

10.不含税价格临界对合同价款的影响


第四节:票开具与增值税纳税时点

1.房企增值税纳税义务发生时间与其他企业的异同

2.开具票对增值税纳税义务发生时点的影响

3.开具票未确认收入前增值税申报表如何填报

4.开具票与确认收入之间的关系

5.土地差额计算增值税票开具注意事项

6.如何准确理解“合法有效凭证”

7.虚开票典型手法分析,解析虚开票的严重后果

8.超范围开具票是否为虚开

9.加油卡、ETC、预付卡注意事项

10.营改增涉税事项票开具注意事项


第五节:车位、装修、成本分摊精讲

1.销售毛坯房与精装房的利与弊

2.软装与硬装的不同影响税负变化

3.不同形式售楼部的会计处理与税收风险分析

4.人防车位的归属以及税收风险分析

5.无产权车位收入确认以及成本扣除

6.占地面积法计算的首步很重要

7.建筑面积法下,会计成本与计税成本的差异深度分析

8.层高系数法计算注意事项

9.成本的哪些内容适用预算造价法

10.直接成本法数据的采集以及分摊


第六节:专家现场预留时间与学员互动答疑,解答学员疑难涉税问题。



诺达名师

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上课地址:深圳南山科兴科学园B1-402

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