【公司简介】
武汉荣昌仁和会计咨询服务有限公司，是中国实战会计培训的知名品牌。在九省通衢之地，崛起了一家会计培训行业的品牌——仁和会计教育。它历经十余载风雨，从无到有，从小到大，从弱到强。从地区走向全国，从一间教室到二十多省百校分布，拥有近千名实战会计教师团队，已经为社会输送近几十万实战会计人才。
仁和会计教育秉承“仁者爱人，和者谐也”的理念，以“仁爱和谐”为企业的宗旨。以人为本，因材施教。爱护学员、关心学员，以学员的成功为服务宗旨。在仁和，学员不止学在仁和，而且爱在仁和，感动在仁和。
仁和会计教育建校伊始就努力打造行业标准，不断提升教学品质，建立资深老师团队。学校除特邀中国资深会计老师以外，还不断签约具有行业影响力的资深教师上千名，而且大部分是拥有高级职称的高级讲师、注册会计师、注册资产评估师、注册税务师等，他们均有丰富的会计教学、真账实战大型财团的经验，能满足各类会计专业培训的教学需求。在仁和，学员除了成才还有成功。
仁和会计教育专注于会计实战培训。因为我们深知，唯有专注，才能更加专业。十年以来，我们只在这一领域坚持不懈，努力耕耘，奋发创新，取得了一个又一个的丰硕成果。仁和会计教育的教学方法与教学理念已经拓展全国，被众多的会计培训机构所模仿。仁和，已经成为中国会计教育的知名品牌。
无论你是在北京、上海、广州、深圳，或是重庆、杭州、西安、宁波等其它城市，你都能看到仁和的旗帜与品牌。无论你是在写字楼还是在工厂，或是学校、超市，你都看到仁和的学员。仁和历经十年的发展，已经有几十万的学员奔赴全国各地，踏上财务岗位，随着口碑的传播，仁和的品牌影响力已经深入到全国各地。“学会计，到仁和”已经成为街头巷尾的口头禅。仁和会计迅速实现零基础学员的职业蜕变！
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会计基础、初级职称、中级职称、会计实操、税务实务、
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【校区分布】
上城区、下城区、西湖区、拱墅区、滨江区、萧山区、江干区，免费试听，就近试学
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【教师团队】
高级讲师：吴欣
讲师名言
一分耕耘一分收获
CPA注册会计师、注册税务师、审计师
具有多年大型企业财务高管经验，精通企业内部财务控制管理、税务处理、审计、财务分析分析统计及财务决策等各专项工作，对企业管理运营有着
深刻理解及洞察，能结合企业战略。
高级讲师：陈玲
讲师名言
**大的欣慰是学生的进步，**大的幸福是把学生送到理想的彼岸。
会计教育专家学者，资深会计职称特级讲师，注册会计师。曾任北京京都天华会计师事务有限公司审计项目经理。现任仁和会计高级讲师、职称项目负责人。2011年“第十七届职业技能大赛暨第九届会计能手选拔赛”获“会计技...
高级讲师：张柏新
讲师名言
真实是企业人生命脉，是一切价值的根基。
资深会计师。曾任国企财务部门负责人、珠海某制造业财务总监、多家企业财务顾问，现任仁和会计首席讲师、实战课程教材研发主管。时刻关注时政及财税政策变化，尤其擅长理论教学与会计实际工作的结合，讲学深入浅出。
高级讲师：柯文华
讲师名言
人只有一张嘴而拥有两只手，所以我们应该少说多做！
资深会计实战讲师。曾任九鼎医药集团有限公司财务总监，现任仁和会计实战课程教材主编之一、仁和教学项目研发部研究员。通晓广告公司、装饰公司的行业特点与财税管理风险，对医药、广告行业有多年的工作经验与深入研究。
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地产公司土地分批投入建设如何核算成本
【问题】
我公司取得一整块土地进行开发，考虑到进度等因素，对整个地块分两批申请了规划许可证、2次招投标，选择了2家施工单位分批开工，同时竣工交房。其他，如土地转让金、基础配套费用等都不分批，一个合同。请问：象我们公司这样，成本核算是应该整体核算一个单位成本，还是分成两期核算两个单位成本？如果分两个单位成本，只有一个合同的费用如何划分，借款利息、开发费用呢？
【解答】
贵公司**个问题是首先明确开发成本核算对象的问题。
我们认为，开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。会计核算的一般要求为：①一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。即贵公司两批《规划许可证》可以确定为两个成本核算对象，但这是基本的成本核算单位，在每一个成本核算对象下还需要按照具体的项目性质例如住宅、地商、独立商铺等设置具体的成本核算对象进行项目分类核算。②同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的，可并为一个成本核算对象。③对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
另外，成本对象不一定有独立的成本预算，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）将计税成本对象的确定原则归纳为可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则六原则，应当说更具有可操作性，当然企业有选择以什么原则或方式合理地确定计税成本对象的权利，但是应当在项目开工之前报主管税务机关备案。
贵公司的第二个问题是共同成本分摊问题。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象（例如贵公司的土地出让金、配套费等），具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条规定，企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
据此可以确定，贵公司的土地成本投入应当按照两个成本核算对象的占地面积进行分配，借款费用利息按直接成本法或预算造价法进行分配；基础设施费、配套设施费、开发间接费属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配在两个成本对象之间进行分配。
两个成本对象之间一次分配后，每个成本项目汇总金额还需要在各自的具体成本核算单位例如各楼号、住宅、商铺等之间进行明细分类核算。
