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《上海市经济适用住房管理试行办》政策解读
经适房试行办今公布上海将确保摇号公开
●不少网民和专家学者认为，经济适用住房虽然会对附近商品住房的价格产生一定影响，但不会对本市整体的楼市房价造很大冲击。
●市民**关心的是经济适用住房的准入条件，据统计，有64.7%的反馈意见主要集中在这方面。网调结果显示，在户籍年限方面，认为户籍年限合理的占37.4%，认为较长的占29.6%，认为较短的占18.8%。
备受关注的《上海市经济适用住房管理试行办》将**今天下午举行的市例行新闻发布会对外公布，办的出台实施标志着本市建立健全经济适用住房制度工作的正式启动。届时，《试行办》将先在徐汇、闵行两区试点施行，待取得经验后在全市范围内施行。
86.9%的市民愿意购经适房
至，《上海市经济适用住房管理试行办（征求意见稿）》曾在上海市住房保障和房屋管理局网站、中国上海门户网站和东方网上进行公示，并**东方网的意见征集平台广泛听取意见。
根据汇总，公示期间各反馈渠道共计收到市见和3461件，其中，调卷1973份、论坛留言809次、电子邮件332封、244封、传真50件。
针对外省市是不是要建造经济适用住房的争论。根据收集到的反馈意见，绝大多数市民对在本市建立经济适用住房制度持肯定态度，在3400多条反馈意见中，仅有20余条持相反意见。而且《市见征询调卷》网上调查结果显示，对照拟订的准入条件后，86.9%的市民愿意购房，市民购买经济适用住房意愿是比较强烈的。
另外，经济适用住房会对本市楼市房价产生什么样的影响，也是社会比较关心的问题。不少网民和专家学者认为，经济适用住房虽然会对附近商品住房的价格产生一定影响，但不会对本市整体的楼市房价造很大冲击。
64.7%意见集中在准入条件
在公示中，市民**关心的问题是什么？答案是经济适用住房的准入条件。据统计，有64.7%的反馈意见主要集中在这方面。网调结果显示，在户籍年限方面，认为户籍年限合理的占37.4%，认为较长的占29.6%，认为较短的占18.8%。此外，还有部分市民对按政策返沪的员、新上海和夫妻双方户口不在同一个区（县）等提出了意见和。
在收入标准方面，认为均月收入2300元合理的占40.7%；认为太高了或有点高的占17.5%；认为偏低的占36.5%，主要感到这个标准还不能满足夹心层享受经济适用住房的要求。
在财产标准方面，认为均7万元标准合理的占42%；认为高了的占18%；认为低了的占34.7%，主要考虑这部分申请家庭虽然能够支付购房首付款，但是还贷能力还不强。
在住房困难面积标准方面，认为均建筑面积15平方米标准合理的占48.4%；认为偏小的占31.9%；认为偏大的占16.6%，主要是担心符合标准的家庭数量较多，而供应房源可能数量有限，导致候时间过长；有部分市民，不同况的区（县）宜有不同的住房困难面积标准，这样可以分批、分步解决住房困难。
希望定价考虑中低收入者承受力
另外，市民的反馈意见中，就建设机制方面，意见较多地集中在价格、选址配套和室内装修上。在价格管理方面，绝大多数市民希望定价要考虑中低收入家庭的经济承受能力，并监管部门要加强定价的稽核。在选址与配套方面，大部分市民希望经济适用住房建在通方便、配套条件较好的区域或工作地点附近。在室内装修方面，网调结果显示，赞简易装修的占63.5%，选择不装修的占33.5%。
其他意见中，有的提出可以让市民选择，有的提出考虑菜单式装修。同时，也有部分市民不赞装修，认为经济适用房处在起步阶段，主要是解决中低收入家庭的住房困难，可先不予装修，以降低本，并减少售后管理的矛盾。
认同经适房先转让给保障机构
在经济适用住房退出机制上，《办（征求意见稿）》拟具有先回购权。对此，大部分市民对于经济适用住房先转让给保障机构，持认同态度。网调结果显示，73%的市民认为这一非常合理或比较合理，有8.7%的市民提出了不同意见，有的，转让期限应该从五年延长至十年；有的提出，为防止经济适用住房**后流入市场，应由全部回购。
聚焦1
武汉摇号惊现连号
上海怎样确保公平
5000余参加经济适用房公开摇号，会出现6的购房资格证明编号是连号的况吗？有数学博士在计算后表示，出现这种况的概率极低，约为千万亿分之一。然而，这样的概率却在武汉市出现了。上海经适房相关试行办出台在即，怎样确保公平，了市民关注的焦点话题。
据了解，在征求意见稿中，有关部门即已充分考虑到了公平，在经济适用住房供应章节里，主要了申请准入条件、申请审核程序、候选房、房源供应标准、租售惠政策、租售、房地产登记等内容。其中，申请准入条件包括本市户籍年限和实际居住年限、家庭可支配收入和财产限额、住房困难面积标准和申请前原有住房转让；房源供应标准根据市公布的城镇居民家庭住房困难面积标准与原有住房面积之间的差额确定；申请审核实行两级审核、两次公示；主要采取公开摇号方式候选房，**次摇号确定候次序、建立候名册；第二次摇号确定购买或者承租的经济适用住房。其中还明确，如果弄虚作假、隐瞒真实况，或者伪造证明的，其个不良信用记录将被纳入上海市个联合征信系统；同时取消申请资格，5年内不能再申请；已经申请到经济适用住房的，也要按照收回，并追究相应责任。
聚焦2
单身年满30岁可以申购
离婚后恢复单身算不算
《试行办（征求意见稿）》中披露，经济适用住房原则上应以家庭为单位，向住房保障机构提出申请。但为切实解决部分中低收入住房困难家庭的具体问题，《试行办（征求意见稿）》也作了化的考虑。结合经济适用住房的房源供应况，凡符合申请经济适用住房其他条件，并且年满30周岁的单身士，也可以单独申请购买或租赁经济适用住房。这让一些收入不高，又有切实住房困难问题的青年也有了盼头。
另外，王士昨天致电本报表示，她小时候随父辈离开上海迁往洛阳，如今投靠子户口又重新回到上海。出于关心经适房的考虑，她已经反复将征求意见稿看了三遍，对于重点问题还用红予以了标注。由于现在她恢复单身，又不和子同住，大多数时间住在洛阳，因此，她很希望能在上海有个自己的房子。她很希望获悉，像她这样的年满30周岁的单身士，是否也能在今天公布的《试行办》中得到明确的答复。这样，得到户口年限满足一定条件后，她也可以盼望住上经适房。
链接
闵行区经适房有望下半年启动
随着2008年开工建设的400万平方米经适房的陆续竣工，经济适用房管理办的即将浮出水面，经济适用房的入市已经指可待。
据悉，目前上海市相关职能部门正按照各自职责，积极部署配套办的研订工作。上海市将选择二至三个具备条件的区，在下半年开展申请、审核、供应试点工作。而据此前报道，闵行区正积极争取为本市经济适用房试点区域，有望**快在今年下半年实施试点工作，为本市首批开始启动经济适用房销售区域。
闵行区计划到2012年累计建设区属经济适用住房60万平方米左右。今年闵行区以廉租住房、经济适用房建设为重点，同时积极建设来沪员集中居住点、才公寓等，分层次、多渠道、系统化构建住房保障体系。截至目前，闵行区享受廉租住房配租户数712户。
来源:青年报
专家详解经济适用房三大焦点
市民期待的《上海市经济适用住房管理试行办》前正式颁布实施。今年下半年，闵行、徐汇两区将率先展开申请审核、候供应试点。记者昨天采访了上海财经大学公共经济与管理学院不动产经济研究所副所长姚玲珍，针对销售价格、准入条件、售后管理等一系列经济适用房的焦点话题，做了一番详细解读。
开发商利润限3％以下
与同区域的普通商品房相比，经济适用房的单价能便宜多少？对此，姚玲珍表示，经适房的价格由参照房屋市场价格、建设本确定基准价格，并根据楼层、朝向以及户型适当确定差价。
据记者了解，经适房首先有一个项目的结算价格，这是房地产开发企业项目投标的重要内容。按照国家，经济适用住房可以采取项目招标和指定机构实施建设，如果是房产开发企业进行建设的话，对房产企业的利润在3％以下。如果指定机构进行作的话，那么仅收管理费，没有利润。
在项目结算价的基础上，对经济适用住房销售实行指导价管理。销售基准价格和浮动幅度以建设项目结算价格为基础，兼顾相邻区域、地段内多个经济适用住房项目之间的价格平衡，还应充分考虑中低收入家庭的经济承受能力。而实际的销售价格，由于楼层朝向的关系，实际上每套房的价格略有差异，但是销售价格会明确基准价格以及销售幅度，并且以此向社会公布，接受社会监督。
姚玲珍告诉记者，短期内，经济适用房**直接参与市场供给，增加有效供给，缓解住房紧张，同时还可以调节供求关系，在一定程度上起到平抑房价上涨的作用，有利于房地产市场健康、稳定的发展。
准入条件动态调整
经济适用房的准入条件无疑是市民**为关心的话题。据悉，上海初步设定的准入条件将根据居民的住房困难的况和家庭收入况及时调整，未来可能会逐步放松。
住房消费能力收入线将根据部门公布的数据，定期进行适度的动态调整，姚玲珍指出，调整时要采集城市统计部门每年公布的可支配收入、房地产管理部门测算的住房平均市场租金水平、普通商品住房价格以及有关部门测算的基本生支出等参数，将相关数据带入各收入线测算公式，并结合当时政策导向等因素，制定新的收入线标准。
记者了解到，《试行办》颁布后，将陆续出台有关作实施的配套文件约有18项内容。其中，比较复杂的就是准入条件以及审核的作办，比如像家庭财产的收入核对，涉及常工薪、银行存款、基金股票等，这就需要一个严格的核查技术系统。目前，国家相关部门已经发布了一个家庭收入和财产的认定办，明确了作的原则，上海将制定实施细则考虑技术上如何接口，以及具体的申请、审核程序。
二级市场封闭运行
由于经济适用房住满五年后可以在二级市场易，形了保障住房与商品化住房在二级市场并轨的局面。这就要求经济适用房要在政策轨道封闭运行，姚玲珍表示，上海对二级市场的经济适用房易行为将进行严格的控制，易价格必须参考逐年发布的指导价，购买主体也必须是经过相关部门确定的保障住房候序列中的家庭，不得擅自将保障住房在二级市场上易。
根据《试行办》，购房家庭取得房地产权证后，不得**补缴费用的方式取得完全产权，从而随意处置房产；取得房地产权证未满5年，因特殊原因需转让经济适用住房的，经住房保障机构批准后按一定价格回购；满五年后，可以申请转让住房，住房保障机构有先回购权，购房家庭应当按照购房合同中的约定，向缴纳相应的上市转让价款。
由此可见，上海经济适用房实行了半封闭的售后管理。在一级市场上，经济适用房的价格由确定基准价格，而在二级市场上，将设立管理保障住房的专门机构，统一管理二级市场上保障住房的易、使用、养护以及相关工作。
来源：文汇报
《上海市经济适用住房管理试行办》颁布实施
近，广大市民关注的《上海市经济适用住房管理试行办》（以下简称《试行办》）由市正式颁布。上海建立健全经济适用住房制度，是市委、市按照中央进一步改善民生、促进经济增长、保持社会稳定决策作出的一项重要决定，对于完善本市分层次、多渠道、系统的住房保障体系，促进房地产市场健康稳定发展，具有重要的意义。作为一项重要的民生政策，《试行办》从起草到出台，历经二十个月，数十次易稿。在起草过程中，市住房保障房屋管理局(以下简称市房管局)借鉴了其他国家和地区住房保障工作模式及外省市经验并反复听取市民代表和各方面专家学者的意见；多次征询市大和市政协、市、区（县）和有关部门的意见。市委、市领导多次听取制订《试行办》的工作汇报，对经济适用住房工作的基本原则、制度安排作出重要。《试行办》初步形后，根据市部署，市房管局在至组织开展了《试行办（征求意见稿）》社会公示工作。公示过程中，《试行办》受到广大市民热烈关注，经统计，中国上海门户网站、东方网和市房管局网站的页面点击总数达1800多万次；市房管局收到市见和3400多件，绝大多数市民对建立经济适用住房制度持肯定态度，并提出了许多有益的。公示工作结束后，市房管局对市见进行了归纳分析，并于2月28将公示统计结果**主要和网站向公布。根据意见修改后，再次书面征询各区县和相关部门的意见，会同市制办作进一步修改完善。近，市召开常务会议审议**了《试行办》。《试行办》共七章、计十九条，重点围绕管理机制、建设机制、供应机制和退出机制等方面，系统了本市经济适用住房工作的基本原则和重要事项，对程序和具体作问题留由配套文件予以进一步明确。
**章总则，共。主要明确了《试行办》的制订依据、适用范围、及相关管理部门的职责分工。其中，市设立市住房保障领导，负责经济适用住房的制度、政策、规划和计划等重大事项的决策和协调，区（县）负责本行政区域内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理；市房管局和区（县）房管部门是经济适用住房工作的行政管理部门；市、区（县）和街道（乡镇）设立住房保障机构，承担经济适用住房的事务工作。
第二章经济适用住房的建设，共十条。主要了经济适用住房规划、计划编制与审批程序；经济适用住房项目从规划选址、土地供应、项目认定到建设项目协议订等建设管理流程；建设方式、建设主体、惠政策和价格管理等建设要求。其中，经济适用住房的建设按照市区联手、以区为主，主导、市场运作的原则，由区（县）为主，**项目招标形式，采取单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建的方式实施。
第三章经济适用住房的供应，共十条。主要了申请准入条件、申请审核程序、候选房、房源供应标准、租售、房地产登记、与廉租住房政策的衔接等内容。其中，申请准入条件包括本市户籍年限和在申请区的户籍年限、家庭可支配收入和财产限额、住房困难面积标准和申请前原有住房转让等。经济适用住房的供应实行租售并举，目前以售为主，按照属地化原则，由各区（县）组织实施；申请在户籍所在地的街（镇）社区事务受理中心提出申请，申请审核实行两级审核、两次公示：初审由街道（乡镇）住房保障机构负责，经初审符合条件的，在申请的户籍所在地和实际居住地进行**次公示;复审由区（县）住房保障机构负责，经复审符合条件的，**指定向社会进行第二次公示。按照公开、公平、的原则，经济适用住房的供应采取两次公开摇号方式，**次由区（县）住房保障机构结合经济适用住房的供应况，采用摇号方式对在时限内登记的申请户进行排序，并建立候名册；第二次由区（县）住房保障机构根据房源类型和候次序，分期分批**摇号等方式组织申请户购买或者租赁经济适用住房。
第章经济适用住房的售后管理，共七条。主要明确经济适用住房购买后的、义务。经济适用住房的房地产拥有有限产权，售后管理采取半封闭模式，购房家庭取得房地产权证后，不得**补缴费用的方式取得完全产权，从而随意处置房产；购房家庭取得房地产权证未满五年，因特殊原因需转让经济适用住房的，经住房保障机构批准后按一定价格回购；购房家庭取得房地产权证满五年，可以申请转让住房，住房保障机构有先回购权，购房家庭应当按照购房合同中的约定，向缴纳相应的上市转让价款。同时，对经济适用住房的继承、**合同约定方式确定买售双方的义务、住房维修资金缴纳和物业服务费标准作出了相应。
第五章经济适用住房的租赁管理，共条。主要对承租家庭使用经济适用住房的作了，并对违反租赁合同行为的处理、续租况作出。
第章监督管理，共条。主要明确了各个管理部门的监督职责，实行备案抽查制度和接受社会监督，对涉及虚假申请、虚**明等行为的相关员和单位将按纳入上海市个或者企业信用联合征信系统。
第七章附则，共五条。了筹措经济适用住房的其他渠道、特殊家庭的政策适用、配套文件的制订等。
根据市要求，《试行办》全文将在中国上海门户网站（v）、东方网（）和上海市住房保障和房屋管理局网站（v）上发布，并在《新民晚报》上刊登。此外，为方便市民具体了解《试行办》，市房管局将对《试行办》的主要政策内容予以解读，政策解读将在上述网站和《解放报》、《文汇报》、《新民晚报》等上。
根据市的部署，《试行办》颁布后，将有步骤地开展实施工作。**，抓紧配套文件的制订和出台。经综合分析，《试行办》有关作实施的配套文件约有18项内容，涉及20多个市有关部门。市已对配套文件的制订工作作出安排，确定了各项配套文件制订工作的牵头部门和配合部门，提出了完工作的时间节点，要求各部门分工协作，抓紧落实，及时出台施行。第二，启动经济适用住房申请审核、候供应试点工作。考虑到经济适用住房项目目前正在建设，到可以供应尚需一定的时间，而且供应过程涉及申请、住房和收入审核、公示、摇号选房等程序，比较复杂，因此今年下半年，拟初步选择具备房源供应等条件的闵行、徐汇[房源在松江泗泾（轨道通九号线可直达）]两区展开申请审核、候供应试点工作，取得经验后在全市推开。所以，从办出台到各区县全面实施，还需要一定的过程，因此请广大市民给予充分的理解和支持。《试行办》颁布后，试点区将立即开展各项准备工作，包括供应对象摸底调查、制订工作方案、筹建工作机构、培训工作员、完善供应房源的配套工作等等。各方面准备工作完后，即正式开展经济适用住房申请审核、候供应试点工作。届时，具体的准入标准、申请审核程序、候供房方等实施作，将在试点区颁布施行。第三，努力推进房源建设。没有可供的房源，《试行办》便失去了实施的基础。为此，去年以来，市积极部署推进经济适用住房建设工作。目前除有条件的区（县）在本区域内建有经济适用住房外，考虑到部分中心城区土地资源有限，市还在外环线周边，位于轨道通沿线处统筹建设一批经济适用住房项目，主要分布在浦东三林、宝山顾村、南汇航头、闵行浦江、松江泗泾等大。
上海将细化申请经适房收入标准
上海市经济适用住房的申请准入条件将得到进一步细化，一家庭、二家庭、三家庭、家庭等不同规模的家庭，都将有不同的具体收入标准的界定。记者昨天获悉，目前，本市经济适用住房的各项实施细则正在抓紧制定之中，价格、准入标准、财产核对、公积金使用等方面，都将一一细化。
原标准按照三家庭
路由器限速怎么调据了解，今年6月份，《上海市经济适用住房试行管理办》(下文简称《试行办》)正式公布，初步拟订的准入条件具体标准也同时公布。其中，均月可支配收入是2300元以下，均财产7万元以下。
我们原来公布的经济适用住房收入标准是按照三家庭，也就是核心家庭的均月收入来确定的。上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东昨天接受G记者采访时表示，要细化到一家庭、二家庭、三家庭、家庭等具体收入标准到底如何界定。
专门制定预合同
此外，李东强调说，由于经济适用住房是有限产权，本市房管部门将专门制定一份经济适用住房预的合同。
今年，上海市保障住房计划新开工约1200万平方米，其中经适房约400万平方米。而作为本市首批试点区，闵行和徐汇的经济适用住房房源目前都已经落实。据悉，今年第季度，经济适用住房将在闵行、徐汇两个试点区正式接受市民申请，力争明年上半年在全市范围推开。
来源:东方网
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